Dokument do pobrania
Checklista zakupu działki
Jedenaście obszarów do sprawdzenia przed podpisaniem umowy: MPZP, księga wieczysta, media, dojazd, koszty transakcyjne.
Weryfikacja gruntu
Jedenaście obszarów, w których najczęściej pojawiają się kosztowne niespodzianki. Wydrukuj i weź ze sobą na oględziny — kwadraciki są do odhaczenia na miejscu.
01
Zanim w ogóle pojedziesz oglądać
Numer działki / obręb / gmina
Uzyskaj te dane, aby sprawdzić teren w Geoportalu.
Dojazd (wstępnie)
Czy na mapie widać drogę publiczną lub zapewniony dojazd (udział albo służebność)?
Media w okolicy
Czy sąsiedzi mają prąd, wodę i gaz? Jak daleko są przyłącza?
Cena vs rynek
Czy działka nie jest „podejrzanie tania”? Niska cena często oznacza wadę prawną.
02
Plan miejscowy (MPZP) lub WZ
To najważniejszy punkt — „game changer” inwestycji.
Status MPZP
Czy działka jest objęta planem? Jeśli tak, pobierz uchwałę i rysunek.
Warunki zabudowy (WZ)
Jeśli brak MPZP, czy są realne szanse na uzyskanie WZ?
Przeznaczenie terenu
Sprawdź symbol (np. MN mieszkaniowa, R rolna, RM zagrodowa).
Parametry zabudowy
Linia zabudowy, maks. wysokość, kąt dachu, pow. biologicznie czynna.
Strefy ochronne
Czy nie ma strefy konserwatorskiej, archeologicznej, Natura 2000 lub zalewowej?
03
Księga wieczysta (KW)
Dział I-O
Zgodność powierzchni i oznaczeń działki z ewidencją.
Dział II — własność
Czy sprzedający jest jedynym właścicielem? Sprawdź zgody współmałżonków.
Dział III — prawa i roszczenia
Brak „dziwnych” służebności: przejazd przez środek, dożywocie, przesył.
Dział IV — hipoteka
Czy działka jest czysta od długów lub czy jest tryb wykreślenia hipoteki?
04
Status gruntu — ukryte koszty
Klasa bonitacyjna
Sprawdź wypis z rejestru gruntów (R, Ł, Ps, Ls).
Odrolnienie
Czy klasa gruntu wymaga wyłączenia z produkcji rolnej? Koszty plus czas.
Lasy
Czy działka lub jej część nie jest oznaczona jako Ls? To może zablokować budowę.
05
Dostęp do drogi i „papier na dojazd”
Droga publiczna
Bezpośredni dostęp do drogi gminnej albo powiatowej.
Służebność (droga prywatna)
Czy jest wpisana w KW (dział III drogi lub I-Sp działki)?
Udział w drodze
Czy kupujesz udział w działce drogowej? Wymaga osobnej KW.
Utrzymanie
Kto odśnieża i naprawia drogę? Jakie są zasady sąsiedzkie?
06
Media i warunki techniczne
Prąd
Czy jest skrzynka przy działce? Jeśli nie, złóż wniosek o zapewnienie dostawy.
Woda
Sieć wodociągowa czy konieczność studni? Sprawdź warunki hydrogeologiczne.
Kanalizacja
Sieć gminna czy szambo albo oczyszczalnia? Czy gmina dopuszcza oczyszczalnie?
Internet
Światłowód lub zasięg LTE/5G. Kluczowe dla pracy zdalnej.
Kolizje
Czy przez działkę nie przechodzą rury lub linie, które uniemożliwią zabudowę?
07
Geotechnika i woda
Teren zalewowy
Sprawdź mapy zagrożenia powodziowego (ISOK). Oględziny po deszczu.
Badania gruntu
Warto wykonać odwierty przed zakupem — sprawdzenie torfów i gliny.
Ukształtowanie
Czy konieczna będzie niwelacja terenu, mury oporowe lub drenaż?
08
Sąsiedztwo i uciążliwości
Hałas
Drogi szybkiego ruchu, tory kolejowe, strefy nalotów lotniczych.
Zapachy i przemysł
Fermy, zakłady produkcyjne, myjnie, oczyszczalnie w pobliżu.
Przyszłe inwestycje
Sprawdź w gminie plany budowy dróg, hal lub linii wysokiego napięcia.
Nasłonecznienie
Czy las lub wysoki budynek sąsiada nie zacieni Twojego salonu?
09
Dokumenty od sprzedającego — minimum
Numer księgi wieczystej (KW)
Wypis i wyrys z rejestru gruntów
Mapa ewidencyjna albo zasadnicza
Zaświadczenie o MPZP lub decyzja WZ
jeśli została wydana
Dokument potwierdzający dostęp do drogi
jeśli nie wynika wprost z KW
10
Umowa przedwstępna — zabezpiecz się
Zadatek vs zaliczka
Zadatek przepada przy Twojej rezygnacji, ale chroni przy rezygnacji sprzedawcy.
Warunki wyjścia
Zapisz możliwość zwrotu zadatku przy negatywnej analizie prawnej, odmowie kredytu lub złych badaniach gruntu.
Terminy
Ustal realny termin aktu notarialnego, dający czas na formalności.
11
Koszty transakcyjne — policz to
Podatek PCC (2%)
Płatny przy zakupie od osoby prywatnej. Nie dotyczy zakupu od firmy na fakturę.
Taksa notarialna plus VAT
Zależna od wartości działki.
Opłaty sądowe
Wpisy do KW: zmiana właściciela, wpis hipoteki.
Koszty ukryte
Geodeta (mapa do celów projektowych), przyłącza mediów, utwardzenie drogi.
Notatki i pytania do sprzedającego
Bory Home Dom Deweloper Sp. z o.o. z siedzibą w Gdańsku, KRS 0001182166, NIP 8971956515, REGON 542155705. Adres: ul. Wały Piastowskie 1/1508, 80-855 Gdańsk. Dokument informacyjny — wiążące ustalenia zawiera umowa.